Ti vigtige punkter i din entreprisekontrakt

Entreprisekontrakten er håndslaget på, at der er indgået samarbejde mellem bygherre og entreprenør om et byggeri. Kort sagt. Men er det så enkelt at indgå en aftale om byggeri? Ikke nødvendigvis. Og der er flere ting, du bør være opmærksom på. Vi sætter entreprisekontrakten under lup og giver dig ti nedslagspunkter i kontrakten, der kan sikre fundamentet for det gode samarbejde i byggeriet.    

Skal du komme godt fra start i samarbejdet, kan det være nødvendigt at kigge ud over de standardiserede aftalevilkår i AB18. Selvom de er en god rettesnor for entreprisekontrakten, er de ikke udtømmende, og der vil være behov for at regulere ud over, hvad standardvilkårene omfatter. Derfor gennemgår vi ti punkter, du skal håndtere i entreprisekontrakten – både som entreprenør og bygherre – så du sikrer et stærkt fundament at bygge på.  

Dagbod er helt almindeligt i entreprisekontrakter. Det er størrelsen på den, der nøje skal overvejes. På den ene side skal dagboden være så stor, at den har den ønskede virkning – nemlig dels at motivere entreprenøren til at undgå forsinkelser og dels tilstrækkeligt at kunne dække bygherrens driftstab og lignende. På den anden side bør dagboden ikke være så stor, at den æder entreprenørens fortjeneste hurtigere, end entreprenøren realistisk kan nå at indhente en forsinkelse eller udbedre en mangel.  

Ud over den generelle begrænsning af indirekte tab i AB18 vil entreprenøren ofte ønske yderligere ansvarsbegrænsninger. Én ting er at ramme et niveau for ansvarets størrelse, som er rimeligt for jer begge. En anden ting er at blive enige om, hvad ansvarsbegrænsningen dækker over. Her kan opstå spørgsmål som: Gælder ansvarsbegrænsningen også for dagbod? Hvad med garantier/friholdelser, hvor der ikke er et ansvarsgrundlag? Er det relevant at definere udstrækningen af et indirekte tab, f.eks. tab af data? I bund og grund bør I lave en konkret vurdering af ansvarets begrænsning tilpasset jeres konkrete byggeprojekt.  

I bør have en helt klar proces for, hvordan ændringer skal håndteres i byggeprojektet. Det anbefales særligt, at I altid forholder jer til, hvordan tidsplanen og prisen påvirkes af ændringer. Her kan I dykke ned i spørgsmål som: Hvem er autoriseret til at godkende ændringer? Hvad er fristerne for godkendelse af ændringer og prispåvirkninger? Kræver en ændring automatisk en udvidelse af en eventuel garanti? En klar proces får jer hurtigere videre i byggeriet, når I er enige om, hvordan ændringer håndteres.  

Ifølge vilkårene i AB18 skal entreprenøren normalt stille sikkerhed svarende til 15% af entreprisesummen. Der er dog flere scenarier, hvor bygherren bør overveje, om der er behov for supplerende garantier. Det kan f.eks. være i tilfælde af en lav entreprisesum, hvor entreprisesummen er under 1 mio. kr., og kravet om garantistillelse i AB18 derfor ikke gælder uden anden aftale. Men det kan også være, hvis risici i projektet ikke matcher størrelsen på entreprisesummen. Så bliver bygherres økonomiske risiko nemlig uforholdsmæssig stor. Samtidig bør unødvendige garantikrav over for entreprenøren undgås, da de bare gør projektet dyrere. 

Covid-19, den globale leveringskrise og prisstigninger har understreget vigtigheden af at forholde sig til uforudsete begivenheder. I bør derfor finde frem til et kompromis, der først og fremmest sikrer projektets fremdrift og minimerer ekstra omkostninger. Det gælder både i forhold til forsinkelser og prisstigninger. Der kan være situationer, der falder uden for AB18, hvor entreprenøren ikke nødvendigvis får dækning for prisstigningerne. Det kan være en fordel for jer begge, at dette er håndteret i kontrakten, så entreprenøren ikke er nødsaget til at indregne hele risikoen for eventuelle prisstigninger og leveringsvanskeligheder i tilbuddet på forhånd.  

Med fortsat større fokus på compliance for både bygherre og entreprenør er det en god idé at gøre det til et punkt i kontrakten. Det omhandler f.eks. krav vedrørende udenlandsk arbejdskraft, bygherrens Code of Conduct og bæredygtighedskrav, både i værdikæden og i forhold til indberetning af data. Det er nemlig nødvendigt for at kunne udarbejde en LCA (life cycle assessment), der kan være et krav for at kunne tage bygningen i brug, når den står færdig. Men det er samtidig også vigtigt, at entreprisekontrakten indeholder bestemmelser, der giver jer begge adgang til relevant data, som I kan være forpligtet til at oplyse i forbindelse med ESG-rapportering. Bestemmelser om overholdelse af sanktioner og eksportkontrol i værdikæden bliver også stadigt mere relevante at forholde sig aktivt til i kontrakten.  

Normalt vil det relevante indeks være fastsat i udbudsmaterialet. Entreprenøren bør dog overveje, om indekset giver tilstrækkelig afdækning for lige præcis de omkostninger, som forventes i byggeriet, til lønninger, materialer mv. Af og til sker det også, at opkrævning af indekseringen simpelthen glemmes af entreprenøren, efter fastprisperioden er udløbet. Ud over kontraktbestemmelserne er det derfor en fordel at opsætte interne processer, så indekseringen kan ske automatisk, når projektet kører. 

Inden projektets start bør I sikre, at projektet er tilstrækkeligt forsikringsdækket. I samme ombæring også, at der ikke stilles krav om forsikringsdækning, som ikke står mål med omkostningerne. Det kan være fristende for en bygherre at stille høje krav vedrørende forsikringssummer og selvrisiko for på den måde at søge afdækning af risiko. Men ofte glemmes det, at det også har en pris, som måske ikke giver mening i forhold til risikoen. Bygherren bør også være opmærksom på, om entreprenørens forsikring er begrænset til et årligt beløb, som bygherren risikerer, allerede er brugt på andre sager. 

Ifølge AB18 overgår ejendomsretten til materialer mv. til bygherren, når de er leveret på byggepladsen. Dog overtager bygherren først risikoen ved aflevering. Hvis de to tidspunkter ligger langt fra hinanden, kan entreprenøren overveje at vente med at levere materialerne for at begrænse risikoen for skader, hærværk og tyveri uden for entreprenørens kontrol. For selvom de leverede materialer tilhører bygherren, vil entreprenøren stadig have ansvaret for dem. Derfor kan I overveje, om entreprenøren selv skal opbevare materialerne eller leje lagerplads til formålet, indtil de skal bruges på pladsen. Bygherren kan også overveje, om f.eks. forudbetalte og producerede badeværelser hellere skal opbevares på et areal lejet af bygherren. På den måde kan bygherren sikre sig leverancerne, også selvom byggepladsen ikke er klar til levering straks efter produktionen.   

Det er typisk af bilagsmaterialet, at de aftalte ydelser og tekniske beskrivelser fremgår. Det er derfor vigtigt, at der er lige så meget fokus på bilagene som selve kontrakten, da uenighed om omfanget af aftalte ydelser og leverancer alt for ofte giver anledning til tvister.  

Tager du de ti nedslagspunkter med under armen, når I skal indgå den endelige aftale i entreprisekontrakten, kan du sikre, at alle aspekter af samarbejdet er belyst. Og det skaber de bedste forudsætninger for alle parter under hele processen fra start til slut.